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有多少涨价基因正在重来, 有多少需求值得等待

[ http://127.0.0.1:8080 来源:搜房网 2008-03-24 15:44:59 评论]

谈及房价涨跌,我们可以归纳出许多基因:如土地总量与土地供应出让计划;市场商品房总供应量与有效供应量;自住性需求总量;投资性需求量;投机消费;流动性过剩;地价重估;囤积行为与捂盘行为;二手房市场暖热;保障住房供应对商品房市场的稀释;城市化与城镇化;城市经济基础与收益来源变化;就业环境与社会保障程度;税收金融政策的刚性;当地经济发展与城市发展的价值取向以及对外资的依赖程度;人口趋势;民营经济发达程度;城市功能在全国范围的关注程度等等.

这些涨价基因大体可以分为四类:

1\需求推涨基因:

似应包括自住性需求总量;投资性需求量;投机消费;流动性过剩;二手房市场暖热;保障住房供应对商品房市场的稀释.

投资性需求与投机需求,通过近段时间市场的剧烈振荡,加上政府控制投资消费与遏制投机消费的政策发生实际作用,预计投资性需求推涨房价将有效退出或被遏制.

但是,二手市场补水作用将会发生如下变化,政府基于保障房源有限,解决时间差等考虑,允许地方政府出台相关的政策释放二手房管制,二手房中的一次置业者将获得政策优惠,二手市场的回暖有利于释放新房供不应求的压力,从而既让房价涨幅稳定下来,也更大范围扩大宜居人口.

而流动性过剩对投机投资消费的介入不可避免,这是推涨房价的主要诱因之一.

2\价值剪刀差推涨基因:

房价高了,一分为二地看,一方面是泡沫存在,另一方面就是成本上升以及性价比提高,尤其是环保性标准加入到建筑行业,导致硬成本的提升,并且闲置土地提速,囤积土地开发提速,必然让开发商对市场进行更为精细的定位与更为细化的产品差异化,从而在单价方面导致房价抗跌增强,这就是存在于目前市场的价值剪刀差现象,一时半会儿恐怕难以解决.

换句话说,开发商要么选择直降,要么通过降总价或扩大消费者的范围来获得销售,肯定的一点就是后者更符合逐利的要求,也吻合了许多人必须购房的意愿.固然观望者众,但面对日益迷你的小户型,买房者之间也存在一定程度的竞争,导致市场中温和需求的存在,这是目前市场成交的主流.

3\水涨船高推涨基因:

按照社科院的表达,拐点是呈抛物线的一种趋势描述,而在房价上升或下跌的过程中,存在上下的可能,这不能叫拐点.涨跌主要用需求来反映,一旦开发商房子好卖了,必然涨价,不好卖必然跌价,所以用目前的下跌或折扣销售来预计楼市发展以及房价涨落都没有什么借鉴意义.

倡议不买房者如果是政府就好了,政府给出时间表,让人们不至于白等,但目前的政府只有部分财力进入保障住房领域,一年几百个亿不足以支持百分之八十的人口安居问题的解决.

4\历史性推涨基因:

笔者做了个小范围的市调,一套九十平米的带入户花园的三房,调出同一小区九十平米两房单价约六百元,再通过开发商垫付首付的营销措施,结果买九十平米入户花园的小三房者占四分之三,原因一是他们首选是买得起,其次是看自己要不要买,再其次才是考虑是不是买空了,即买后房价下降太多,数字上划不算,而且预期如果三年之内房价一跌不振,会后悔.

为什么存在这么一种逻辑?那是人们有买房的观念,第二就是对潜在市场总量的担心,地只有那么多,人口年均增长七千万,都得解决住的问题.而历史上看,到目前为止,亏本的房地产买卖,还是比较少见的,即使业主降价出货,也还是有赚的.

姑且不谈买涨不买跌的大众心理.

总结起来,置业需求中的一次置业者以及购买半径扩大\城际置业\流动性投资将不会因为楼市冷暖而停滞,这些涨价基因将伴随政府对二手市场的适当放宽政策,伴随户型面积越来越吻合市场需求,伴随人们其他生活保障的逐步缓释,而表现为市场行为,从而不会导致房价出现急拐弯.

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