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置业宝典:买二手房必须识破黑中介的“陷阱”

[ http://127.0.0.1:8080 来源:搜房网 2008-04-09 01:24:05 评论]

近年来随着深圳楼市快速趋热,土地的稀缺,更多的买房者只能选择二手房,特别在关内的中心地段,二手房甚至成了众人选择的唯一,因此二手房在未来的行情会越来越好。然而一些房地产中介存在不规范甚至违规运作等现象,许多不法中介会利用客户缺少交易经验的特点布下陷阱。以好的价钱安全地买到一套好的二手房是客户的共同愿望,在选择房屋时一定要注意防范,真正选择到诚信的中介,识破黑中介的陷阱:

1.不法中介通过在报纸、网络发布一些条件好、价位超值的虚假房源信息,引诱买房者上钩。待买房者表示买房时,就以现在租客不让看房或该房现在业主不想卖等理由向其推荐其他房屋。诱人广告的目的就是先把你套住,因此在一定要针对广告本身下手,看不了房或不是此房就不用再相信。

2.不法中介利用购房者的急切心理和知识缺乏,进行一房多卖,或骗取“订金”或卷款逃跑。买房者应当到房屋所在地房地产管理部门查询有关房地产权属登记信息,了解所购买的房屋产权有无抵押、查封等权利限制,出售该房产的人是否为房屋产权人,防止因一房多卖、交易人对交易标的房屋无处分权以及房屋存在权利限制等问题引发矛盾纠纷等,以免蒙受经济和精神损失。我国《合同法》中规定,确定买卖的只有定金,一旦买卖未成交,损失方有权向违约方索要两倍定金作为赔偿,而“订金”没有法律效力。如果出现这种情况,受害的购房者可向消费者委员会投诉,或通过法律手段进行解决。

3.为促成成交,中介公司往往淡化交易过程中的风险,对贷款等专业性相对较强的内容泛泛承诺,而消费者未将诸多细节落实到合同中,致使最后蒙受损失。避免陷入“合同困局”的方法:一是采用房地产管理部门、行业组织制定的房地产经纪合同推荐文本,也可借助熟悉房地产法律法规的专业人士签订合同。二是不要轻信某些中介机构和人员的口头承诺,要把所有的约定落实为书面合同条款。三是如认为合同条款含义模糊、有失公平,或者认为条款不完善的,应坚持要求对有关合同内容进行细化、改进或完善。合同或协议是受法律保护的约定形式,买房者应当充分维护自己的权利。在签订合同或协议时,仔细斟酌每个细节的合理性和详尽性,是维护自身利益的有力手段。签订购房合同,不仅要看大体是否合理,更要对合同中每个细节尽量放大。

4.一些中介公司挪用客户的资金进行牟利,一般都是要求买房者在合同签订后将首期款(一般是售房款的两到三成)打入指定银行账户,进行资金监管。等到国土房管部门登记,合同生效后,中介公司才会把房款付给卖方。由于铺面多、业务量大,加上缺乏监管,一些不法房地产中介就利用收、付款的时间差,采取“拆东墙补西墙”的办法,挪用这些资金,用于炒房、炒股,或开设门店,追求短期利润,中天置业就是一个众人知晓的案例。近年来,房地产市场火爆,积淀在中介公司的房款很多,因此他们拆补挪用资金窟窿比较容易,一般不容易出现问题,但这也不能排除一些公司因为经营不善而引发纠纷。现在楼市整体下滑,资金链条容易发生断裂,中介公司的挪用行为将引爆巨大的金融风险。今年1月22日,建设部与中国人民银行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》,要求房地产经纪机构或交易保证机构,必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户,用于存量房交易结算资金的存储和划转。资金划转必须通过银行转账方式进行,不得支取现金。这一“新政”对房地产中介业的影响被认为是近年来最深刻的,也被寄希望于对整个行业发挥彻底净化作用,因此首期款最佳的方式就是放到银行做监管。

5.利用房地产市场的信息不对称牟取暴利,在房产买卖中,我国有关法律规定,房地产中介应当在销售商品房时提供房源信息、销售价格并表明收取佣金,即按房产成交价格的3%提取佣金。中介往往隐瞒实际出卖价格和买房者进行交易,获取佣金以外的报酬。买房者很难了解到真实的出售价格,差价则由不法中介赚得。当中介提出对你的房屋现金收购时,必定是房子价位低于实际价位而存在可供中介公司吃差价的空间,甚至有的不法中介会化装成个人购房者与业主谈好房价并去公证处办理房屋出售全权委托公证,从而完成收购。而中介在收房后转手的售出价必将让你后悔。有的中介甚至抛出极具诱惑力的宣传口号,使用各种优惠手段,取得信任后,以极低的价格代理业主的房屋,然后利用买房人对行情不了解的特点,暗地大幅提高房价,获取差价。最佳的选择是一定要跟房产证上登记的真正业主面谈,获得真实在房价消息。

6.最容易忽视的就是中介在合同里埋下了尖刀炸弹,全包的交易模式存在很大的风险,中介公司通常会房主签订合同时将所有家具家电一一详尽写入合同;而在买房者签订的合同中尽量少的提及房屋的配套设施,从而在房屋转手期间“老鼠搬大米”,将房中配套设施纳入囊中。因此在买房过程中跟真正的业主针对细节当面对质,附后在合同上附加一份清晰的家私电器表,以便收房时验证。

还有很重要的一点就是买房者在委托房地产中介找房前,应当对委托的房地产机构办公场所做必要的实地考察,通过审查营业执照等有效证件,看是否有经营规范性、合法性等方面重大问题。房产中介在现在的楼市中逐步走向规范,只要买房者擦亮眼睛,选择信誉度好的中介公司,不轻信口头承诺,要把所有必要的约定落实到书面合同条款里,就可以舒心地买到自己心中的好房!!!

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