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大地产商频抄底小企业临出局 地产大腕房价比拼

[ http://127.0.0.1:8080 来源:搜房网 2008-04-12 08:24:20 评论]

与其说整合的大幕已然开启,不如说盘整的市场给了许多人以机会。而这个机会对万科、SOHO中国们来说,实在是期盼已久。

有些人还在继续等待,如潘石屹;而有些人则已迫不及待,如王石。但无论是哪一种人都不会轻易退出中国楼市——这场前所未有的“淘金游戏”。

人民币升值,城市化进程加快,数十年积累下的需求释放……不论哪个理由都足以令人血脉贲张,且敢于斥以巨资与全球楼市的萧条走势叫板。这一点在许多人看来是“倒行逆施”,但在更多的人看来这就是中国特色。

房价应该不会再降了。”地产“大佬”的善变有时比女人心情的转变还要迅速。而对房价下调的拿捏尺度甚至超越了监管部门的操控能力。

于是我们看到,“大佬们”拿地的步伐并未放缓。房价的走势在这一轮轮的叫嚣中间则显得更加扑朔迷离。

本周,万科(000002.SZ)发布了4月业绩快报。尽管其4月的销售业绩增速放缓处于业界意料之中,但在土地市场的萧条期,万科的进取姿态却出乎人们的意料之外。

紧跟万科的扩张步伐,保利地产和招商地产在今年一季度也斩获颇丰。

从率先降价转而率先买地,房价是否正如此前王石宣布的那样已然止跌?此次,以万科为代表的大地产商们是过早乐观还是又一次走在了业界前面?

万科转道土地二级市场淘金

仅4月份一个月内,万科便新增了惠州、武汉、青岛三个项目。合计建筑面积为78.1万平方米,总地价11.63亿元,平均楼面地价1489元/平方米,相比此前新增项目的地价大幅降低。

在过去的3个月中,万科也增加了7个项目,合计总地价约41.5亿元,总建筑面积超过151万平方米,平均楼面地价约为2748元/平方米。截至一季度末超过113万平方米建筑面积已正式过户。

在万科今年1~4月取得的10个新项目中,共有7个大型项目及高端项目,都是通过合作形式获得的,只有天津的两个中小型项目为万科全资拥有。

事实上,万科在一级市场所拿的土地价格依然不菲,例如青岛地块万科拿地价为2707元/平方米。但是在2007年7月的高峰期,同样路段曾有地块拍卖,楼面地价约为1870元/平方米。

但是,兼并中小开发商的项目,却让万科抄到了土地市场的底。其中,惠州的海景别墅项目,地价仅605元/平方米。上海宝山区罗店项目地价约4689元/平方米,均属超值。而在东莞,最新一幅地块的拍卖成交地价为4121元/平方米。就在它的旁边,万科通过二级市场新增的近50万平方米大盘,地价仅为3144元/平方米。


与去年一季度相比,万科虽然土地储备增速放缓,但是兼并速度却明显加大。去年同期,万科新增项目达19个,合计总建筑面积约293万平方米。当时的平均楼面地价为2405元/平方米。但是众多项目中,只有深圳、南昌两个小项目为合作形式取得,万科的权益面积约超过8万平方米。但是在今年一季度正式过户的项目中,万科的权益面积就已经超过65万平方米,其中尚未计算待过户的上海总建面积近30万平方米大盘中的权益面积。其合作项目的地段及所在城市的重量级都有所提升,而且地价也明显比其他开发商从一级市场所取得的价格便宜。

与此同时,率先降价的万科针对房价的态度似乎也有所转变。日前其掌门人王石公开对媒体表示:“我们该降的都降了,应该不会再降了。”

曾是万科集团中降价先锋的深圳万科也开始率先在降价面前止步,转而提出以“绿色技术”(工业化住宅建筑方式等)和“品质提升计划”为基石,建筑“绿色小区”,并以“物业服务创新”等提升物业价值。

“五一”期间,曾经引领华南地区降价潮流的万科,一反常态地在深圳、广州等地开始了轻度提价的尝试,同时折扣额也明显减少,部分新货的折扣从过去总额的1%~2%变成了5000元或10000元的价格折扣。


保利地产惊爆85元/平方米地价

相比万科显得更进取的是保利地产(600048.SH)。一季度保利地产新增天津、长沙、上海、长春、青岛、成都等地合计6个项目,总建筑面积255.2万平方米,总地价28.14亿元,平均楼面地价为1102元/平方米。其中长沙和成都项目为合作形式,具备绝对控股权。除了上海和长春项目外,上述项目的地价都已经付清。4月又新增了辽宁丹东项目,规划建筑面积52.6万平方米,土地出让金仅4500万元,楼面地价仅相当于85元/平方米。该项目保利持有51%权益。而在去年一季度,保利地产并无增加土地储备。

招商地产(000024.SZ)则在上月中旬新增了总建筑面积52.3万平方米的北京项目,出让金16.5亿元。招商地产在享受50%的价款和权益,并借助这个方式获得了介入北京大型项目开发的机会。

而在去年一季度,招商地产增加了佛山、苏州两个项目,耗资18.18亿元,总建筑面积约103万平方米,两者都是合作开发。去年4月,招商地产通过曲线增资,以2000万元左右的代价在北京白家庄介入该项目3.5万平方米的酒店开发。

从上述情况来看,万科、保利、招商地产等,在现阶段更倾向于合作开发以降低前期成本,出击的项目多以二线城市的大型平价地块为主。万科总裁郁亮在今年初的业绩说明会上曾有一段话:“万科可以在一段时间内,不依赖股权融资而保持每股收益的良好成长性,主要方法是增加合作项目比例,将主要资金用于开发合作方的存量土地,而不是自己购买项目资源。在这种模式下,公司可以实现非常高的周转率,并使净资产收益率在一段时间内呈上升趋势或维持高位。”

与积极买地,乐观于楼市前景的万科、保利相比,金地集团(600383.SH)、碧桂园(02007.HK)、富力地产(02777.HK)、雅居乐(03383.HK)等,已经连续4个月没有出现购置土地的公告,并且促销力度不断加大,正积极回笼资金。而在5月,据悉他们加速扩张的积极性也不大。不过金地集团的高管对记者表示,“房地产企业不买地,只是暂时的。”富力地产的高管则表示,“回归A股成功后,就会重提买地日程。”

小开发商即将出局?

在去年地王频出的东莞,目前众多开发商正面临银根紧缺的窘境。

业内研究人士对记者透露,不少小开发商由于资金紧张,从年初已经向银行进行了高息贷款,现在不得不尽快卖地还债。“他们自己一方面不敢大张旗鼓地低价贱卖,另一方面地价又在持续下降,这个时候太难出手了。”

由于银行放贷闸门一再收紧,4月份东莞土地市场持续低迷。4月15日,东莞虎门两块近7万平方米的用地,仅以1.7368亿元成交,地面价2400多元/平方米。去年1月,就在它们斜对面的一块34842平方米的商住用地出让,16家开发商经过161轮叫价后,由东莞市金湾花园建筑有限公司和广州凯蓝房地产有限公司以3.06亿元竞得,成交地面价达8782.50元/平方米,楼面价也达到3513元/平方米。一年中虎门地王所在的地段身价骤跌6352.5元/平方米,跌幅超七成。

该人士表示,如东莞等二线城市,正成为大开发商收购的热土。一线城市已经成为大型开发商垄断的区域,例如广州地区前二十大开发商的销售比例能占市场的近八成。在目前的情况下,一线城市的小开发商手中地块大多是“蚊型地”,收购的价值不高。而在众多二线城市,受到的调控影响不如一线城市大,需求较为稳定。但由于信贷紧缩,小开发商生存艰难,这一轮对房地产企业的洗牌才刚开始,大型房企正好可以借助资金实力进行行业资源整合。

万科董事长王石在今年初也曾经对媒体表示,“万科的策略是自己买地与兼并合作结合起来进行。万科和其他发展商的区别之一是:把兼并作为占有市场的手段,万科从2006年开始兼并,到去年兼并的项目已经分别占到了总项目的55%和41%”。

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